Hướng dẫn quy định tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Cơ sở pháp lý

•  Bộ luật dân sự 2015;
•  Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
•  Luật đất đai 2013;
•  Luật nhà ở 2014.

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng hiện nay, theo đó, khi giao kết hợp đồng bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về đất ở, quyền sử dụng nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.

Vậy tranh chấp hợp đồng nhà là gì?

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng giữa các bên mua bán nhà liên quan đến việc không thực hiện hay thực hiện không đầy đủ các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà đã giao kết.

So sánh hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về điểm chung, Hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều là Hợp đồng dân sự, là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

 Hợp đồng mua bán nhà.

Là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản (giao nhà) cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nhận tài sản (nhận nhà) và trả tiền cho bên bán.

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà là tài sản được phép giao dịch. Trong quy định của bộ luật dân sự và luật nhà ở có quy định về giao dịch nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) trực tiếp liên quan đến “quyền sở hữu tài sản sản”. Mua bán nhà là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại Việt Nam, xuất phát  từ chế độ chính trị nên đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân, do Chính phủ đại diện thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, các chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, các chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Hợp đồng cho sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng chi trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai – đây là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình chỉ được xác lập quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.

Quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

• Tranh chấp khi mua bán nhà không phải hòa giải?

Đối với tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên, tranh chấp khi mua bán nhà là tranh chấp trong giao dịch dân sự liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản (không là tranh chấp đất đai) nên không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Theo đó, các bên tranh chấp được khởi kiện trực tại Tòa án nhân dân nơi có đất mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn (thủ tục tiền tố tụng).

•  3 cách giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà:

Tranh chấp phát sinh khi mua bán nhà thì các bên có những phương thức giải quyết như sau:

•  Thương lượng: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp mà trong đó hai bên tranh chấp tự ngồi lại với nhau để đàm phán và đưa ra cách giải quyết.
•  Hòa giải: Là phương thức giải quyết có sự xuất hiện của bên trung gian (bên thứ 3) giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp.
•  Khởi kiện: Là phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án thông qua việc khởi kiện vụ án dân sự.

 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp

Một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà như sau:

•  Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu;
•  Tranh chấp do chậm bàn giao nhà, chậm bàn giao giấy tờ nhà;
•  Tranh chấp do không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ tiền bán nhà;
•  Tranh chấp về những tài sản khác trên đất đã bán.

 So sánh lợi ích giữa các phương thức

Phương pháp tự thương lượng thực hiện đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Tuy nhiên, kết quả giải quyết tranh chấp không chịu bất kỳ ràng buộc về mặt pháp lý hay quy định nào về giải quyết tranh chấp. Do đó không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.

Phương pháp hòa giải có cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có bên thứ ba làm trung gian hòa giải tranh chấp cho các bên. Bên thứ ba là những người có chuyên môn, có kinh nghiệm và am hiểu về lĩnh vực, vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải được ghi nhận bởi bên thứ ba nên mức độ thi hành cao hơn thương lượng. Tuy nhiên, chi phí cho hòa giải tốn kém hơn thương lượng.

Khởi kiện tại Tòa án thì đàm bảo Quyết định giải quyết tranh chấp có tính cưỡng chế cao giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp một cách tốt nhất, tính thi hành nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, lại thiếu linh hoạt do phải tuân theo quy định của pháp luật; tốn kém thời gian vì có thể bị kéo dài thậm chí bị trì hoãn, tốn kém tiền bạc.

 Nên lựa chọn hình thức nào để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà? Vì sao?

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đầu tiên các bên nên tự ngồi lại với nhau để thương lượng, để làm dịu căng thẳng phát sinh từ tranh chấp. Sau đó mời bên thứ ba tiến hành hòa giải, giúp các bên điều hòa lợi ích, cùng đưa ra phương án giải quyết đảm bảo công bằng và quyền lợi cho các bên.

Trong trường hợp không hòa giải được thì khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có nhà yêu cầu giải quyết.

Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Khởi kiện vụ án dân sự là phương thức giải quyết phổ biến được hầu hết người dân lựa chọn để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Thủ tục khởi kiện vụ án dân sự gồm các bước như sau:

• Bước 1: Khởi kiện

Hồ sơ cần chuẩn bị:

•  Đơn khởi kiện theo mẫu.
•  Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.
•  Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như: hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán, ….

• Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý vụ án

Sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

• Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

•  Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
•  Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

• Bước 4: Xét xử sơ thẩm
• Bước 5: Thi hành án.

Án phí giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà tại Tòa án:

Nếu không yêu cầu xác định giá trị tài sản án phí hành chính là 300.000 đồng.

Trường hợp có yêu cầu Tòa án xác định giá trị tài sản thì mức án phí được xác định như sau:

•  Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng
•  Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp
•  Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
•  Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
•  Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

Nêu một số câu hỏi thường gặp

 Mẫu hợp đồng ba bên mua nhà?

Hợp đồng ba bên mua bán nhà là loại hợp đồng được thỏa thuận và ký kết giữa ba bên chủ thể với nhau, thường là ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Thông qua hợp đồng có thể xác định quyền và nghĩa vụ các bên thỏa thuận và ký kết hợp đồng. Hiệu lực pháp lý sẽ được bắt đầu khi hai bên xác lập hợp đồng hoặc theo những thỏa thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.

* Mẫu hợp đồng 3 bên với ngân hàng:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

CAM KẾT BA BÊN

V/v quản lý, xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ/ quyền sử dụng đất và các quyền tài sản phát sinh có liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ…………..

Căn cứ Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;

Căn cứ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số…../HĐMB -….ngày….tháng….năm…..giữa Công ty………và Ông/ Bà….. (sau đây gọi tắt là “Hợp đồng mua bán căn hộ”);

Căn cứ Hợp đồng thế chấp số……, ngày….tháng….năm…. giữa Ngân hàng…..- Chi nhánh…… và Ông/ Bà…….. (sau đây gọi tắt là hợp đồng thế chấp”);

Căn cứ vào khả năng và nhu cầu của mỗi Bên,

Hôm nay, ngày…tháng….năm…. tại………., các Bên dưới đây gồm:

BÊN NHẬN THẾ CHẤP (sau đây gọi tắt là “bên A” hoặc “Ngân hàng”):

NGÂN HÀNG…………………………- CHI NHÁNH.…………………………

Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số:………….do Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố ……………cấp, đăng ký lần đầu ngay……./……./……., đăng ký thay đổi lần thứ…..ngày……/………/……

Địa chỉ:…………………………………………………………….

Điện thoại:………………………………Fax:…………………………………….

Đại diện bởi Ông/bà:………………….Chức vụ:…………………………….

(Theo giấy cấp ủy quyền số………..ngày……./……./……… của Giám đốc Ngân hàng……………..)

BÊN BÁN CĂN HỘ (sau đây gọi tắt là “Bên B”):

CÔNG TY………………………………………………………

Mã số doanh nghiệp:…………………………do Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và đầu từ thành phố ……………..cấp, đăng ký lần đầu ngay……./……./……., đăng ký thay đổi lần thứ…..ngày……/………/……

Địa chỉ:…………………………………………………………….

Điện thoại:………………………………Fax:…………………………………….

Đại diện bởi Ông/Bà:…………………………Chức vụ:…………………………..

(Theo giấy cấp ủy quyền số………..ngày……./……./……… của Chủ tịch hội đồng quản trị công ty ……………..).

BÊN MUA CĂN HỘ (sau đây gọi tắt là “bên C”):

Ông/Bà:…………………………………………………………………..

CMND/ Căn cước công dân (Hoặc hộ chiếu) số:……………………..do……………………cấp ngày…………………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………..

Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………..

Điện thoại: …………………………….Email:………………………………..

Và Vợ/chồng là:

Ông/Bà:………………………………………………………………….

CMND/ Căn cước công dân (Hoặc hộ chiếu) số:……………………do……………………..cấp ngày………………..

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………..

Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………..

Điện thoại: …………………………….Email:………………………………..

Các bên cùng thỏa thuận trên cơ sở thống nhất, tự nguyện, bình đẳng và đồng ý cam kết ba bên trong việc phối hợp quản lý, xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ số…….., tầng…….., Tòa……………,…………………………………….. và quyền tài sản có liên quan của bên C phát sinh theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số…………../ HĐMB………….. ký ngày……..tháng……..năm…… giữa Bên B và bên C (sau đây gọi chung là “tài sản bảo đảm”) với các điều khoản như sau:

1………………………………………….

2…………………………………………

3……………………………………….

Cam kết có hiệu lực kể từ ngày ký và chấm dứt khi các Bên B và Bên C hoàn thành xong nghĩa vụ với Bên A hoặc các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng bằng văn bản.

Cam kết này được lập thành 03 văn bản, mỗi bên giữ 01 bản có giá trị pháp lý như nhau.

Bên A (ký ghi rõ họ tên)

Bên B (ký ghi rõ họ tên)

Bên C (ký ghi rõ họ tên)

Làm thế nào để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà không công chứng?

Khi có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không công chứng, các bên có thể lựa chọn tự giải quyết với nhau bằng phương pháp thương lượng, hòa giải. Nếu thương lượng, hòa giải không thành thì tiến hành khởi kiện yêu cầu toàn án giải quyết. Tòa án sẽ xem xét, công nhận hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hoặc vô hiệu tùy vào từng trường hợp theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015, trường hợp tòa tuyên hợp đồng mua bán đất vô hiệu do hình thức và các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì bên mua trả lại nhà cho bên bán, bên bán trả lại tiền cho bên mua. Bên nào gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trên đây là tổng hợp những quy định của pháp luật, cũng như cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là loại tranh chấp phức tạp, khó giải quyết, qua bài viết này chúng tôi mong muốn mang lại cho quý bạn đọc những kiến thức hữu ích để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi phát sinh tranh chấp.

Đọc thêm:

Quy trình tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà uy tín