• Tiếng Việt
    • English
    • 한국어
    • 中文 (中国)
    • 日本語
  • Tư vấn luật bất động sản

    Quy trình tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

    Trịnh Thị Phương

    Tháng Sáu 12

    Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại tranh chấp giao dịch dân sự phổ biến diễn ra hiện nay. Dân số ngày một gia tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng, dẫn đến nhiều khu nhà chung cư được xây dựng. Kéo theo đó, là sự phát sinh các tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Để hiểu rõ hơn về loại tranh chấp này cũng như cách giải quyết cụ thể, mời bạn đọc tham khảo nội dung bài viết dưới đây của Công ty Luật Vạn Phúc.

    Cơ sở pháp lý

    •  Bộ luật dân sự 2015;
    •  Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
    •  Luật nhà ở 2014;
    •  Luật đất đai 2013’
    •  Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.

    hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

    Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

    Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một  các tranh chấp hợp đồng dân sự khác, bởi nguồn gốc tranh chấp xuất phát từ một hợp đồng dân sự ký kết giữa các chủ thể.

    Theo đó, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những xung đột, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

    •  Đặc điểm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
    •  Có thể tranh chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật cho phép chủ đầu tư đưa nhà ở, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai vào kinh doanh, do đó người mua có thể ký kết hợp đồng mua bán căn hộ khi dự án vẫn chưa xây dựng xong. Trong quá trình đó, xung đột điển hình và phổ biến đó là về nghĩa vụ thanh toán của người mua đối với chủ đầu tư.
    •  Giá trị kinh tế của tranh chấp thường lớn, việc tranh chấp sẽ làm ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của cả bên bán và bên mua.
    •  Phần lớn các tranh chấp mang tính tập thể do xuất phát từ việc ký kết cùng một hợp đồng mua bán với nhiều khách hàng, nên các sai xót từ phía chủ đầu tư có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của nhiều người mua căn hộ.

    Một số tranh chấp điển hình phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

    Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bao gồm:

    •  Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (bên có nghĩa vụ giao nhà không giao nhà);
    •  Tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình (nhà chưa hoàn thiện; nhà thiếu hệ thống cấp thoát nước; chưa có hệ thống phòng cháy chữa cháy…)
    •  Tranh chấp về quyền; nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán; tranh chấp về nghĩa vụ cung cấp giấy tờ pháp lý; …).
    •  Tranh chấp về căn hộ chung cư xây sai giấy phép.

    Nguyên nhân phát sinh tranh chấp

    •  Chủ đầu tư vi phạm các nguyên tắc, các nghĩa vụ của thương nhân kinh doanh bất động sản và vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.

    Đó là các vi phạm về nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, vi phạm các điều cấm về “gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản” quy định tại Điều 13 và Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản. Vi phạm quyền được thông tin đầy đủ, chính xác về hàng hóa của người tiêu dùng quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010 bằng các hành vi che dấu hoặc công bố một cách mập mờ các thông tin không có lợi cho dự án để thu hút người tiêu dùng mua căn hộ, lừa dối người tiêu dùng để bán nhà không phép, tự ý thay đổi dự án, xây sai giấy phép…

    •  Bản thân người tiêu dùng khi mua căn hộ chung cư đã không tìm hiểu kỹ thông tin pháp lí về dự án hoặc không hiểu hết các điều khoản của hợp đồng, cũng như đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện giao dịch.

    Có một thực tế hiện nay là người mua thường không tìm hiểu kĩ càng các thông tin về dự án trong hồ sơ pháp lí, mà chủ yếu hình dung qua các tài liệu giới thiệu, quảng cáo trên website, mạng xã hội do chủ đầu tư phát hành. Lợi dụng sự cả tin của khách hàng, chủ đầu tư đưa ra các thông tin không chính xác theo hướng có lợi để thúc đẩy việc mua bán giao dịch.

    •  Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phát sinh do các quyết định không phù hợp, thiếu minh bạch của cơ quan quản lí nhà nước.

    Nhiều trường hợp cơ quan chức năng đã chấp thuận các yêu cầu của chủ đầu tư về điều chỉnh dự án, điều chỉnh thiết kế, công năng tòa nhà đối nhưng lại không kiểm tra sự đồng thuận của người mua đối với các thay đổi này. Điều này đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư vi phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận, trung thực giữa người bán và người mua, ảnh hưởng đến lợi ích người tiêu dùng.

    Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

    Một số quy định của pháp luật

    Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

    Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, căn hộ, tòa nhà như sau:

    “2. Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.”

     Các hình thức giải quyết tranh chấp

    Để giải quyết một tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng; các bên có những cách giải quyết sau:

    • Thương lượng, Hòa giải

    Khi xảy ra tranh chấp xảy ra, bên bán và bên mua nên ngồi lại với nhau để tìm ra phương án giải quyết. Trường hợp người mua ký kết hợp đồng với chủ đầu tư thì có thể thông qua Ban quản trị; Đại diện tổ dân phố để đàm phán với Chủ đầu tư để giải quyết tranh chấp.

    Hòa giải tiến hành giữa các bên trong tranh chấp cùng với một bên thứ ba đại diện đứng ra tổ chức hòa giải. Bên thứ ba sẽ phân tích sự việc tranh chấp; đưa ra ý kiến quan điểm của mình trên cơ sở pháp luật về vấn đề tranh chấp, tổng hợp ý kiến của các bên để từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để các bên tranh chấp đưa ra phương án giải quyết.

    • Khởi kiện

    Khi các biện pháp trên không đạt được thỏa thuận, các bên có thể khởi kiện ra Tòa. Trình tự, thủ tục khởi kiện sẽ được tiến hành theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Các bên tiến hành gửi đơn kèm theo hồ sơ khởi kiện tại Tòa án; sau đó tham gia giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng tại Tòa án. Đây là phương án giải quyết triệt để và có tính ràng buộc cao hơn hai phương án trên. Quyết định giải quyết tranh chấp có tính cưỡng chế thi hành bắt buộc đối với các bên.

    So sánh lợi ích giữa các phương thức

    Phương pháp thương lượng, hòa giải thực hiện đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Hòa giải có sự xuất hiện, giàn xếp của bên thứ ba là những người có chuyên môn, có kinh nghiệm và am hiểu về lĩnh vực, vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải bằng văn bản, có xác nhận của bên thứ ba. Tuy nhiên, tính thi hành của văn bản hòa giải không cao, phụ thuộc vào ý chí tự nguyện của các bên.

    Khởi kiện tại Tòa án thì đảm bảo Quyết định giải quyết tranh chấp có tính cưỡng chế cao giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp một cách tốt nhất, tính thi hành nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, lại thiếu linh hoạt do phải tuân theo quy định của pháp luật; tốn kém thời gian vì có thể bị kéo dài thậm chí bị trì hoãn, tốn kém tiền bạc.

     Nên lựa chọn hình thức nào để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư? Vì sao?

    Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua căn hộ chung cư, các bên nên tự ngồi lại với nhau để thương lượng, đưa ra các yêu cầu của mình đối với bên còn lại. Sau đó, hai bên cùng thống nhất mời bên thứ ba tiến hành hòa giải, giúp các bên điều hòa lợi ích, cùng đưa ra phương án giải quyết đảm bảo công bằng và quyền lợi cho các bên. Trong trường hợp hòa giải không thành thì khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có căn hộ chung cư yêu cầu giải quyết.

    Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

    Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phổ biến được hầu hết người dân lựa chọn. Thủ tục khởi kiện vụ án dân sự gồm các bước như sau:

    • Bước 1: Khởi kiện

    Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện bao gồm:

    •  Đơn khởi kiện theo mẫu.
    •  Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.
    •  Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như: hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chứng từ thanh toán, ….
    • Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý vụ án

    Sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí.

    Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

    • Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
    •  Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
    •  Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
    • Bước 4: Xét xử sơ thẩm
    • Bước 5: Thi hành án.

    Án phí giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà tại Tòa án:

    Nếu không yêu cầu xác định giá trị tài sản án phí hành chính là 300.000 đồng.

    Trường hợp có yêu cầu Tòa án xác định giá trị tài sản thì mức án phí được xác định như sau:

    •  Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng
    •  Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp
    •  Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
    •  Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
    •  Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

    Nêu một số câu hỏi thường gặp

    Có được mua bán căn hộ chưa có sổ đỏ không?

    Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014:

    “2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

    a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;”

    Như vậy, nếu đáp ứng được các quy định của pháp luật đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì vẫn có thể ký kết hợp đồng mua bán khi căn hộ chưa xây xong. Tuy nhiên, đây là một loại giao dịch đặc biệt nên khi quyết định mua cần tìm hiểu kỹ càng thông tin về nhà ở; chủ đầu tư; các quy định của pháp luật liên quan. Nếu không sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

     Thế nào là nhà ở chung cư?

    Khái niệm nhà chung cư đã được quy định rõ tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, theo đó:

    •  Về đặc điểm: là nhà có từ 02 tầng trở lên; có chứa nhiều căn hộ; có lối đi; có cầu thang chung; có phần sở hữu riêng; có phần sở hữu chung; có hệ thống hạ tầng kỹ thuật để sử dụng chung.
    •  Mục đích xây dựng: để ở, hoặc được sử dụng với mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh.
    •  Chủ thể sử dụng: cá nhân; hộ gia đình; hoặc tổ chức.

    Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại tranh chấp rất phức tạp. Để hạn chế phát sinh tranh chấp thì trước khi tiến hành ký kết hợp đồng các bên cần tìm hiểu rõ về thực trạng pháp lý của căn hộ chung cư, tư cách pháp lý chủ đầu tư và các quy định của pháp luật liên quan điều chỉnh trực tiếp giao dịch.

    Nếu cảm thấy đây là công việc quá khó khăn, vượt quá khả năng của mình thì bạn đọc có thể tìm tới các văn phòng/công ty Luật uy tín để nhận được sự tư vấn cụ thể. Luật sư nhà đất thuộc công ty Luật Vạn Phúc luôn sẵn sàng cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cũng như tham gia giải quyết tranh chấp trực tiếp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi khách hàng có nhu cầu.

    Đọc thêm:

    Hướng dẫn quy định tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

    Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng trọn gói, giá rẻ

     

    Bình luận

    © Bản quyền thuộc về VPL 2019.