Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến hiện nay. Khi tình trạng giao dịch đất đai diễn ra ngày một nhiều, các thủ đoạn lừa đảo liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ngày càng tinh vi, thì việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề pháp lý cần lưu ý. Vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải giải quyết bằng phương thức nào? Công ty Luật Vạn Phúc sẽ giải đáp cho quý bạn đọc các vấn đề trên thông qua bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2015;
Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
Luật đất đai 2013;
Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, cũng như giao nhận quyền sử dụng đất và giao nhận tiền. Tuy nhiên, cũng có trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng, do đó thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp theo ý chí của các bên nên pháp luật không quy định bắt buộc phải thực hiện hòa giải trước khi khởi kiện tại tòa án.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp tranh chấp tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong quan hệ hợp đồng bị tranh chấp, nên nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng này là tự nguyện, bình đẳng và tôn trọng sự thỏa thuận thỏa thuận.

Quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các hình thức tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất đó? Trong dạng tranh chấp này, thường gặp các loại:

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng; tranh chấp tiền đặt cọc mua đất
Tranh chấp về ranh giới đất thường diễn ra giữa các hộ có đất liền kề;
Tranh chấp đòi lại đất: đất đã cho người khác mượn hoặc quản lý sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…;
Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính;
Tranh chấp do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả hoặc Giấy tờ về quyền sử dụng đất không đầy đủ, tranh chấp đất đã bán
Tranh chấp hợp đồng mua bán đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực; tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay;
Tranh chấp liên quan đến việc thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Ngoài ra, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Khi phát sinh một vụ án tranh chấp về đất đai thông thường có hai hướng phổ biến đề giải quyết, đó là: hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước hiện nay khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp sở mà chỉ đối với một số tranh chấp đất đai pháp luật quy định như sau thì mới bắt buộc hòa giải:

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn …. thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện để khởi kiện vụ án.

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì có hai hướng xử lý:

Đổi với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Đổi với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Một điểm lưu ý đối với các bên đó là, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cùng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết.

Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật.

Các hình thức giải quyết tranh chấp

Thứ nhất, các bên tự thương lượng với nhau.

Trước khi tiến hành hòa giải, các bên tranh chấp có thể tự thương lượng, ngồi lại đàm phán để cùng nhau đưa ra cách giải quyết. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương pháp thương lượng là việc các bên cùng ngồi lại với nhau để bàn bạc, dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba.

Thương lượng không mang tính ràng buộc mà có ý nghĩa khuyến khích các bên tự thực hiện, tiến hành tùy thuộc vào ý chí thống nhất để cùng đạt được lợi ích chung của các bên. Kết quả của việc thương lượng hoàn toàn phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp.

Thứ hai, giải quyết bằng việc hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Hòa giải là nguyên tắc, là cách thức trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp trước sự chứng kiến của hòa giải viên. Trong đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở tại thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải như: do một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải, … thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thương lượng, hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu hòa giải. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thứ ba, giải quyết tranh chấp thông qua việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Nếu hòa giải không thành thì một trong các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án:

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau đây:

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định;
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định.
Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp, quyết định có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trong trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Vì vậy, các bên có thể trực tiếp khởi kiện đến Tòa án mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn.

So sánh lợi ích giữa các phương thức

Đối với phương pháp tự thương lượng:

Ưu điểm: thực hiện đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Các bên có tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.
Nhược điểm: kết quả giải quyết tranh chấp không chịu bất kỳ ràng buộc về mặt pháp lý hay quy định nào về giải quyết tranh chấp. Do đó không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.

Đối với phương pháp hòa giải:

Ưu điểm: Cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có bên thứ ba làm trung gian hòa giải tranh chấp cho các bên. Bên thứ ba là những người có chuyên môn, có kinh nghiệm và am hiểu về lĩnh vực, vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải được ghi nhận bởi bên thứ ba nên mức độ thi hành cao hơn thương lượng.
Nhược điểm: Chi phí cho hòa giải tốn kém hơn thương lượng. Uy tín của các bên tranh chấp dễ bị ảnh hưởng hơn thương lượng do có sự tham gia của bên thứ ba.

Đối với phương pháp giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Ưu điểm: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có tính cưỡng chế cao giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp một cách tốt nhất. Tính thi hành nhanh chóng hơn.
Nhược điểm: thiếu linh hoạt do phải tuân theo quy định của pháp luật; tốn kém thời gian vì có thể bị kéo dài thậm chí bị trì hoãn, tốn kém tiền bạc.

Nên lựa chọn hình thức nào để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Vì sao?

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên đầu tiên nên tự ngồi lại với nhau để thương lượng, xoa dịu căng thẳng phát sinh từ tranh chấp. Sau đó nên tiến hành hòa giải qua bên thứ ba, giúp các bên điều hòa lợi ích, cùng đưa ra phương án giải quyết đảm bảo công bằng và quyền lợi cho các bên.

Trong trường hợp không hòa giải được thì có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải quyết tại UBND có thẩm quyền:

Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Bộ hồ sơ gồm:

Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Các hóa đơn chứng từ, biên bản giao nhận tiền liên quan đến việc thực hiện hợp đồng;
Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu có);
Biên bản làm việc với các bên tranh chấp;

Bước 2: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai

Các cơ quan liên quan có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết để hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 3: Chủ tịch UBND ra quyết định giải quyết tranh chấp

Chủ tịch UBND ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành hoặc sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hợp lệ

Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ khởi kiện bao gồm:

Đơn khởi kiện (có nội dung tuân thủ quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứng từ thanh toán liên quan, …

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Tòa án cấp huyện nơi có đất

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Bước 3: Xem xét đơn khởi kiện

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
Tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 4: Tạm ứng án phí

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí của Tòa án, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 5: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy:

Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Đất Đai năm 2013 quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực mới phát sinh hiệu lực.

Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chuyển nhượng miệng, viết tay không công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng qyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

Như vậy, đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu khởi kiện là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tranh chấp về đất đai là một tranh chấp phức tạp, khi phát sinh tranh chấp làm ảnh hưởng lớn đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, để tiết kiệm về thời gian và chi phí trong quá trình giải quyết các tranh chấp, các bên nên tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý của Luật sư để có thể hiểu rõ về các quy định pháp luật về đất đai, đồng thời có những đánh giá đúng đắn về tình huống tranh chấp để có thể đưa ra những phương án giải quyết tranh chấp một cách hợp tình, hợp lý.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Nếu có thắc mắc về các uy định của pháp luật hoặc Quý khách hàng muốn được luật sư tư vấn trực tiếp để giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi.

Ngoài ra, Luật Vạn Phúc còn tư vấn các thủ tục về: tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, tranh chấp hợp đồng,… nhằm đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu của khách hàng.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VẠN PHÚC LUẬT – Đảm bảo tối ưu quyền lợi của khách hàng

Đọc thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp thừa kế theo di chúc mới nhất

Đọc thêm: Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất