Hiện nay, các yêu cầu liên quan đến tách thửa đất đang trở nên phổ biến, chiếm tỉ lệ khoảng 20% trong số những thủ tục về đất đai. Thực tế, công việc tách thửa đất không phải là quá khó khăn, nhưng vẫn có rất nhiều trường hợp bị rối trong hồ sơ thủ tục tách thửa đất. Vậy làm cách nào để tiến hành việc tách thửa đất một cách nhanh chóng, thuận lợi, đỡ tốn công sức? Sau đây, Luật Vạn Phúc chúng tôi sẽ chia sẻ với bạn 07 kinh nghiệm vàng khi làm thủ tục tách thửa đất.
Cách tách thửa đất dự án
Hiện nay, khi tiến hành tách thửa đất đang thực hiện dự án phải đảm bảo một số điều kiện được tách thửa. Đối với 63 tỉnh thành, sẽ có quy định riêng về điều kiện tách thửa. Ví dụ như đối với các điều kiện về tách thửa đất tại Thành phố Hà Nội được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quyết định trong Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, thì các trường hợp không được tách thửa đất được quy định tại Khoản 3 Điều 5, đó chính là: Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hoặc ở tỉnh Bình Dương phải đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu khi tách thửa cũng như 1 số quy định cụ thể khi tách thửa tại Điều 3, Điều 4 Quyết định 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/09/2017.
Việc quy định cho Ủy ban nhân dân tỉnh có quyền quyết định về điều kiện cũng như các trường hợp không được tách thửa đất là hoàn toàn hợp lý, vì mỗi tỉnh có những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội cũng như mục tiêu phát triển, quy hoạch đất đai là khác nhau, nên điều kiện của tình này không thể áp dụng cho tỉnh kia được. Vì vậy, việc tách thửa đất dự án sẽ tùy thuộc vào điều kiện vào mỗi tỉnh mà người sử dụng đất có thể thực hiện.
Cách tách thửa đất không đủ diện tích
Hiện nay, theo quy định của pháp luật chưa có quy định cụ thể về cách tách thửa đất không có đủ diện tích. Tuy nhiên, tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Việc tách thửa đất phải đảm bảo điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đồng thời, cần bảo đảm phù hợp với chế độ sử dụng đất quy định tại Điều 143 và Điều 144 của Luật Đất đai. Cụ thể:
Đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa.
Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Hiện nay, cách tách thửa đất đối với trường hợp không đủ diện tích được áp dụng phổ biến theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: để có thể tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, cần thực hiện đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.
Cách tách thửa đất có nhà
Đối với diện tích đã xây dựng nhà, người sử dụng đất muốn tách thửa phải đáp ứng điều kiện về tách thửa đất của từng địa phương nói chung, ngoài ra phải đáp ứng điều kiện để tách thửa đất có nhà nói riêng. Về hồ sơ tách thửa đã có nhà và cấp giấy chứng nhận sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn xin tách thửa đất và đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bản vẽ chi tiết hiện trạng, vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Để được hướng dẫn thủ tục và cung cấp mẫu đơn tách thửa đất đã có nhà ở theo quy định một cách cụ thể và chính xác hơn, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nơi mình sinh sống.
Cách tách thửa đất không có lối đi
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, để được tách thửa trước hết thửa đất phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của các tỉnh, thành. Bên cạnh đó, tùy vào mục đích tách thửa (tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất,…) cần phải đáp ứng thêm các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng); Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất còn thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền lối đi Điều 254 là phải có lối đi và người sử dụng đất bị vây bọc không phải đền bù cho người sử dụng đất ở phía ngoài.
Như vậy, bên cạnh những điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai thì khi tách thửa phải có lối đi. Nói cách khác, đất không có lối đi sẽ không được tách thửa.
Hiện nay, cách xử lý tách thửa khi đất không có lối đi được thực hiện như sau:
Đối với thửa đất bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu mở lối đi, sau đó phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
Có thể thỏa thuận mở lối đi qua có đền bù hoặc các bên thỏa thuận không đền bù.
Cách tách thửa đất đồng sở hữu
Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang là đồng sở hữu cho nên nếu muốn thực hiện tách thửa đất thì phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
Khi đã có sự đồng ý của cả hai người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể làm thủ tục tách thửa đất và sang tên nhưng phải đáp ứng điều kiện đối với diện tích đất tối thiểu được tách thửa do UBND tỉnh quy định ở địa phương bạn quy định.
Để có thể thực hiện thủ tục tách thửa thì những người đồng sở hữu cử ra một người đại diện nộp hồ sơ đề nghị tách thửa cho văn phòng đăng ký đất đai.
Một số câu hỏi thường gặp
Tách thửa đất có phải nộp thuế không?
Khi làm thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất phải đóng các loại thuế cơ bản sau:
Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định: “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.”
Lệ phí trước bạ nhà đất: Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
Tách thửa đất dưới 30m2 có được không?
Nên nếu bạn ở khu vực thành phố Hà Nội thì diện tích thửa đất dưới 30m2 của bạn vẫn đủ điều kiện để được tách thửa đất. Trường hợp, tại các tỉnh, thành phố khác thì bạn sẽ phải liên hệ ủy ban nhân dân để xác định hạn mức tối thiểu để được tách thửa đất, nếu đủ hạn mức thì sẽ làm thủ tục tách thửa tại Phòng đăng ký đất đai huyện.
Diện tích tách thửa đất vườn bao nhiêu là hợp pháp?
Để có thể tách thửa đất vườn thì cần phải tuân theo quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, đất nông nghiệp được quy định tại quyết định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh trên địa bàn gia đình bạn đang ở.
Phí tách thửa đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu?
Tùy vào quy định lệ phí tách thửa đất trồng cây lâu năm ở mỗi khu vực, địa phương là hoàn toàn khác nhau. Đồng thời, tùy thuộc vào từng trường hợp (vị trí, diện tích thửa đất,…) mà số tiền phải nộp là khác nhau.
Trên đây là toàn bộ thông tin về quy định, thủ tục khi tách thửa đất mà Luật Vạn Phúc muốn chia sẻ đến bạn đọc. Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về thủ tục tách thửa đất. Luật Vạn Phúc là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến thủ tục tách thửa đất trong cả nước, đặc biệt ở tỉnh Bình Dương. Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Công ty chúng tôi để được tư vấn thêm nhé.
Đọc thêm:
Hướng dẫn làm hồ sơ, thủ tục tách thửa đất mới nhất
Quy trình làm hồ sơ, thủ tục gộp thửa đất mới nhất
Bài viết liên quan:
