Hướng dẫn quy trình, thủ tục tách thửa đất ở mới nhất

Theo quy định của pháp luật đất đai, đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trong quá trình sử dụng đất, thì chủ sở hữu cũng có nhu cầu tách thửa đất ở thành nhiều thửa khác nhau. Hiện nay hệ thống pháp luật quy định về thủ tục tách thửa đất ở còn khá dàn trải ở nhiều văn bản khác nhau, thủ tục tách thửa đất cũng khó khăn và đặc biệt việc xác định diện tích tối thiểu được tách đất ở tại mỗi tỉnh, thành phố là khác nhau. Chính vì điều này dẫn đến việc chủ sở hữu khó khăn trong việc thực hiện. Bài viết mang tựa đề Thủ tục tách thửa đất ở mới nhất của Luật Vạn Phúc, một phần nào sẽ giải đáp được thắc mắc về căn cứ pháp luật, điều kiện tách thửa, hồ sơ tách thửa đất ở,… cho Quý bạn đọc. Mời Quý khách hàng cùng quan tâm và theo dõi.

Cơ sở pháp lý

Các quy định về thủ tục tách thửa đất ở được quy định trong một hệ thống gồm nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh, bao gồm:

• Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội khóa 13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017;
• Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, ban hanh ngày 19 tháng 05 năm 2014;
• Văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của các tỉnh, thành phố.

Quy định về tách thửa đất ở

Ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có những điều kiện khác nhau về việc tách thửa đất ở đô thị, có những điều kiện chung như sau:

• Thửa đất ở phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Thửa đất ở không thuộc diện tranh chấp hoặc đang bị khiếu nại và vẫn trong thời gian sử dụng;
• Thửa đất ở không có thông báo hay quyết định thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước;
• Đảm bảo trong suốt quá trình sử dụng đất chủ sở hữu không vi phạm các quy định về Luật đất đai;
• Thửa đất ở không nằm trong các trường hợp không được tách thửa theo quy định của pháp luật;
• Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Có thể phân tích điều kiện tách thửa đất ở nông thôn và đô thị tại thành phố Hà Nội.

Căn cứ vào Quyết định số 20/2017/QDD-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 01 tháng 06 năm 2017 ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội

Các thửa đất tại Hà Nội được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

+ Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

+  Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại:

– Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện nêu trên.

Đối với tỉnh Bình Dương – một trong những tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước cũng đượa ra các điều kiện khi tách đất ở, như sau:

– Thứ nhất là về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất ở và đất nông nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Quyết định số: 25/2017/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2017 về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương:

“Điều 3. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất

2. Đất phi nông nghiệp:

1. a) Đối với đất ở:

– Thứ hai là, bên cạnh đó, Điều 4 của Quyết định này cũng có quy định như sau:

“Điều 4. Một số quy định cụ thể để thực hiện việc tách thửa

1. Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của từng loại đất tương ứng, sau khi đã trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của pháp luật.
2. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 4m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới <20m; đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 05m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới ≥20m. trừ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất vẫn là đất nông nghiệp thì không yêu cầu tiếp giáp đường do nhà nước quản lý”
3. Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất phi nông nghiệp hoặc tách thửa đất ở còn phải đảm bảo tại vị trí tách thửa đã đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) phù hợp với quy hoạch xây dựng, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.
4. Trường hợp người sử dụng đất yêu cầu tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất quy định tại Điều 3 Quyết định này và gộp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc gộp thửa.
5. Trường hợp thửa đất tiếp giáp đường theo quy hoạch phân khu thì người sử dụng đất được phép tách thửa sau khi đã đầu tư đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch phân khu đã được duyệt, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.
6. Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.”

– Thứ ba là, đồng thời, trong Điều 5 này cũng có quy định như sau:

“Điều 5. Xử lý trường hợp cá biệt

1. Các trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu, quy định tách thửa tại Quyết định này. Giao Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành lập Hội đồng tư vấn để xem xét, giải quyết việc tách thửa với điều kiện:
2. a) Đối với đất ở:

• Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 36m2, đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 04m đối với thửa đất khi tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý có lộ giới <>
• Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 45m2, đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 05m đối với thửa đất khi tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý có lộ giới ≥20m.”
• Hồ sơ tách thửa đất ở
• Người có nhu cầu tách thửa đất ở cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

+ Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Mẫu đơn xin tách thửa đất ở

Mẫu số 11/ĐK

Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng.

Quy trình tách thửa đất ở

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ các giấy tờ đã nêu trên

Bước 2: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu tách thửa tại văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai sau khoản thời gian nhận hồ sơ xin tách thửa sẽ sở hữu được trách nhiệm thực hiện các công việc:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

* Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

* Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Trả kết quả cho người sử dụng đất

• Thời hạn và chi phí tách thửa đất ở

Thời hạn tách thửa đất ở: Theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ, thời hạn giải quyết hồ sơ tách thửa không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Đối với các vùng hải đảo, vùng sâu vùng xa thì việc gia hạn thời gian giải quyết hồ sơ không được quá 15 ngày. Vấn đề là như thế nào được xác định là nhận hồ sơ hợp lệ và đầy đủ. Vì phải hợp lệ và đầy đủ, thời gian này mới bắt đầu được tính.

• Phí khi tách thửa đất ở:

Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Diện tích đất tính bằng m2

Giá đất theo bảng giá tại địa phương

Lệ phí 0,5%

• Các chi phí khác liên quan: Phí công chứng; Phí đo vẽ địa chính.

Một số câu hỏi thường gặp

• Diện tích tách thửa đất ở là bao nhiêu?

Căn cứ theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Điều này có nghĩa là, ở mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất. UBND từng địa phương sẽ dựa trên điều kiện quỹ đất, phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng, sử dụng đất tại từng địa phương để đưa ra quy định hạn mức đất giao và diện tích tối thiểu tách thửa.

• Hạn mức tách thửa đất ở là bao nhiêu?

Đối với vấn đề hạn mức tách thửa đất, thì UBND của từng địa phương sẽ dựa trên điều kiện quỹ đất, phát triển kinh tế, quy hoạch xây dựng đất tại mỗi địa phương mà UBND tỉnh sẽ  quy định về hạn mức. Không có một số liệu cụ thể về hạn mức tách thửa đất ở áp dụng trên phạm vi cảm nước.

Chế định tách thửa đất là một chế định phức tạp, trong đó có thủ tục tách thửa đất ở, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Bài viết nêu trên đã giải đáp được những thắc mắc liên quan đến tách thửa đất ở như hồ sơ xin tách thửa đất ở, mẫu đơn xin tách thửa đất ở, trình tự, thủ tục nộp hồ sơ…Quý khách hàng có nhu cầu thực hiện thủ tục tách thửa đất ở có thể tham khảo bài viết trên. Công ty Luật Vạn Phúc với hệ thống các Luật sư, chuyên viên pháp lý chuyên trong lĩnh vực đất đai còn cung cấp Dịch vụ tách thửa đất ở cho các tỉnh như Bình Dương, Hồ Chí Minh, Bình Phước, Đồng Nai.

Đọc thêm:

07 kinh nghiệm vàng khi làm thủ tục tách thửa đất

Hướng dẫn quy trình, thủ tục tách thửa đất ở tại Bình Dương

Bài viết liên quan:

Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với doanh nghiệp chưa di dời vào KCN tại Bình Dương

[Bình Dương] Thủ tục thay đổi địa chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thay đổi địa giới hành chính  

Dịch vụ thay đổi địa chỉ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thay đổi địa giới hành chính