Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chuẩn pháp lí hiện nay

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng thế chấp tài sản khá phổ biến, hầu như phát sinh để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính (như hợp đồng vay tiền, vay tài sản,…) Luật Vạn Phúc sẽ nêu ra một số thông tin xoay quanh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để giúp quý Khách hàng hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này.

Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2015
Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Một số quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất;

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đối tượng là đất nông nghiệp, đất để trồng rừng.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.

Mục đích vay vốn khi thế chấp quyền sử dụng đất này cũng được pháp luật quy định chặt chẽ (người thế chấp chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất của mình để vay vốn phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, chứ không phải cho sản xuất, kinh doanh nói chung hoặc để tiêu dùng). Bộ luật dân sự quy định chặt chẽ như vậy bởi vì:

Thứ nhất: đảm bảo việc sử dụng các loại đất này đúng mục đích, nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp;

Thứ hai: không để cho đất nông nghiệp, đất lâm nghiêp trở thành phương tiện đảm bảo cho các nghĩa vụ khác một cách tùy tiện với các mục đích khác nhau như vay tiền để làm nhà, sản xuất kinh doanh các loại tài sản khác.

Đối tượng là đất ở

Ngoài việc thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng do nhà nước thành lập còn được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế như các doanh nghiệp (kể cả doanh nghiệp tư nhân), công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, thế chấp với các cá nhân Việt Nam ở trong nước để vay vốn.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản trong tình huống trên là quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực sau khi được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng.

Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————————

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (1)

(Số: ……………./HĐTCQSDĐ&TSGLVĐ)

Hôm nay, ngày …. tháng …… năm …, Tại …………………………………………………………

Chúng tôi gồm có:

BÊN THẾ CHẤP (BÊN A):

a) Trường hợp là cá nhân:

Ông/bà: ……………………………………………………………………………………………………….

Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………….

CMND số: ………………………………… Ngày cấp …………….. Nơi cấp: ……………………..

Hộ khẩu: ………………………………………………………………………………………………………

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………………..

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………

Là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có): ……………….

…………………………………………………………………………………………………………………..

b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu:

Ông/bà: ……………………………………………………………………………………………………….

Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………….

CMND số: ………………………………… Ngày cấp …………………… Nơi cấp: ……………….

Hộ khẩu: ………………………………………………………………………………………………………

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………………..

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………

Và

Ông/bà: ………………………………………………………………………………………………………..

Năm sinh: ……………………………………………………………………………………………………..

CMND số: …………………………… Ngày cấp ……………………. Nơi cấp: …………………….

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: …………………………………………………………………………………………………….

Là đồng sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có): ………………

Các chứng từ sở hữu và tham khảo về quyền sử dụng đất đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên A gồm có:

…………………………………………………………………………………………………………………….

BÊN NHẬN THẾ CHẤP (BÊN B):

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………………….

Điện thoại: …………………………………………………. Fax: ………………………………………….

E-mail: …………………………………………………………………………………………………………..

Mã số thuế: …………………………………………………………………………………………………….

Tài khoản số: …………………………………………………………………………………………………..

Do ông (bà): …………………………………………………………………………………………………….

Năm sinh: ……………………………………………………………………………………………………….

Chức vụ: ………………………………………………………………………………………..làm đại diện.

Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp căn hộ nhà chung cư theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM

Bên A đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B.

…………………………………………………………………………………………………………………….

Nghĩa vụ được bảo đảm là: …………………………………………………………………………

ĐIỀU 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP

2.1. Thửa đất thế chấp (nếu có):

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ………………………………………cấp ngày ……. tháng ……. năm ………., cụ thể như sau:

a) Thửa đất số: ………………………………………………………………………………………………
b) Tờ bản đồ số: …………………………………………………………………………………………….
c) Địa chỉ thửa đất: ………………………………………………………………………………………….
d) Loại đất: …………………………………………………………………………………………………….
e) Diện tích đất thế chấp: …………………………. m2 (Bằng chữ: ………………………………)
f) Hình thức sử dụng:

– Sử dụng riêng: …………………………………………… m2

– Sử dụng chung: ………………………………………….. m2

g) Mục đích sử dụng: ……………………………………………………………………………………..
h) Thời hạn sử dụng: ……………………………………………………………………………………..
i) Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………………………………………………….
k) Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ……………………………………………..

2.2.Tài sản gắn liền với đất (nếu có):

a) Loại tài sản: ………………………………………………………………………………………………
b) Địa chỉ nơi có tài sản: ………………………………………………………………………………….
c) Diện tích: ………………………….m2 (Bằng chữ:………………………………………..m2)
d) Giấy chứng nhận quyền sở hữu số: ………………………….cơ quan cấp ………………… ngày ……. tháng ……. năm ………

ĐIỀU 3: GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP

Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: ………………………… VNĐ
(Bằng chữ: ……………………………………………….) theo văn bản xác định giá trị tài sản thế chấp ngày …….. tháng ……. năm ……….

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

4.1. Nghĩa vụ của bên A:

Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B;
Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được bên B đồng ý bằng văn bản;
Bảo quản, giữ gìn đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp trong trường hợp đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;
Tạo điều kiện thuận lợi cho bên B kiểm tra đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
Sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã thế chấp;
Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

4.2. Quyền của bên A:

Nhận lại các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ;
Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp.
Được sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong thời hạn thế chấp;
Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo phương thức đã thoả thuận;
Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp;
Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã thế chấp nếu được bên B đồng ý;
Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

5.1. Nghĩa vụ của bên B:

Cùng với bên A đăng ký việc thế chấp;
Giữ và bảo quản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên A;
Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

5.2. Quyền của bên B

Kiểm tra hoặc yêu cầu bên A cung cấp thông tin về thực trạng quyền sử dụng đất thế chấp;
Yêu cầu bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;
Yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo phương thức đã thoả thuận.
Kiểm tra, nhắc nhở bên A bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử l‎ý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

ĐIỀU 6: VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ

6.1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên ……………… chịu trách nhiệm thực hiện.

6.2. Lệ phí liên quan đến việc thế châp căn hộ theo Hợp đồng này do bên ……………… chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 7: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

7.1. Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp theo phương thức: …………………………………………….

7.2. Việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho bên B sau khi đã trừ chi phí bảo quản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp.

ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

9.1. Bên A cam đoan:

a) Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b) Thửa đất thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

Thửa đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
e) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

9.2. Bên B cam đoan:

Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 9: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

Hợp đồng này có hiệu lực pháp lý từ ngày …… tháng …. năm ……. Đến ngày …… tháng ….. năm ……

Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

BÊN A
(Ký, ghi rõ họ tên)

BÊN B
(Ký, ghi rõ họ tên)

PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ:

Xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã (phường, thị trấn) nơi có đất thế chấp:

Về giấy tờ sử dụng đất: …………………………………………………………………….
Về hiện trạng thửa đất: ……………………………………………………………………..

2.1. Chủ sử dụng đất: …………………………………………………………………………..

2.2. Diện tích: ………………………………………………………………………………………

2.3. Loại đất: ……………………………………………………………………………………….

2.4. Thời gian sử dụng đất còn lại: …………………………………………………………

2.5. Thửa đất số: …………………………………………………………………………………

2.6. Thuộc tờ bản đồ số: ……………………………………………………………………….

2.7. Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: ……………………………………….

Thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại điểm …… khoản ……. Điều ………. của …………………………………………………………………………….

	…….., ngày…tháng..năm…
	Thủ trưởng cơ quan đăng ký (Ký, ghi rõ chức danh, họ tên, đóng dấu)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Hôm nay, ngày ……… tháng ………. năm ……… (Bằng chữ: ……………………………………)

tại ……………………………, tôi ……………………, Công chứng viên, Phòng Công chứng số ……………, tỉnh/thành phố ……………………..

CÔNG CHỨNG:

– Hợp đồng thế chấp bằng căn hộ nhà chung cư được giao kết giữa bên A là …………….. và bên B là …………….; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội:

……………………………………………………………………………………………………………….

– Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, ……..trang), giao cho:

+ Bên A ……. bản chính;

+ Bên B ……. bản chính;

Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCC/HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

Một số lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Tìm hiểu và xây dựng khung các điều khoản phù hợp với hợp đồng dự định thực hiện
Các bên nên xác định rõ về tài sản thế chấp. Phải đảm bảo quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu của bên thế chấp và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định.
Các thỏa thuận khác về quyền và nghĩa vụ của hai bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, trách nhiệm thực hiện đăng kí biện pháp bảo đảm (nếu có)… Các bên hoàn toàn tự do thỏa thuận các nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.
Với đặc thù của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, các bên có thể sử dụng dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán hàng hóa của các nhà cung cấp dịch vụ pháp lý.

Một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chuẩn pháp lí hiện nay

Thời gian thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là bao lâu?

Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện trong thời gian cụ thể như sau:

Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo
Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu?

Theo quy định tại Điều 54 Luật Công chứng 2014 về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản như sau: Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau:

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Trên đây là toàn bộ nội dung khái quát về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà Luật Vạn Phúc gửi đến quý Khách hàng. Có thể thấy rằng khi đặt bút ký vào một hợp đồng, tức là bạn đã chấp nhận mọi quyền và nghĩa vụ, điều khoản được nêu trong hợp đồng đó. Và tất nhiên, trong đó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý gây thiệt hại về kinh tế cho người tham gia giao kết. Vậy làm thế nào để giảm bớt, loại bỏ được các rủi ro đó? Câu trả lời của bạn là nên sử dụng dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng thế chấp, tham khảo ý kiến Luật sư – chuyên gia về hợp đồng trước khi giao kết. Tại Luật Vạn Phúc, chúng tôi không những cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng mà còn giúp khách hàng đưa ra phương án giải quyết tốt nhất khi tranh chấp xảy ra. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp kịp thời.

Đọc thêm: Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng thế chấp uy tín hiện nay

Đọc thêm: Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp uy tín nhất

Biểu mẫu, Mẫu hợp đồng